Часто задаваемые вопросы

1. Что такое «ипотека»?
2. Кто может получить ипотечный кредит?
3. Какую сумму можно взять по ипотеке?
4. Как рассчитать сумму ежемесячного платежа по кредиту исходя из доходов?
5. Каким образом заемщик подтверждает свой доход перед банком?
6. Что делать если банк одобрил кредит меньше той суммы, которая Вам нужна?
7. Как сэкономить на выплате процентов по кредиту?
8. Что такое аннуитетный и дифференцированный платеж?
9. Что такое «плавающие процентные ставки»?
10. Существует ли ипотечное страхование?
11. Во что оценивают свои услуги страховые компании?
12. Какими законами регулируется ипотека?
13. Какие меры принимаются в случае невозврата кредита?

1. Что такое «ипотека»?

   ИПОТЕКА (греч. hypotheke – заклад) – греческое слово, означающее залог, при котором заложенное имущество (как правило, земля или другая недвижимость) остается в залоге у кредитора до момента исполнения обязательств по кредиту заемщиком.
   В России под ипотечными кредитами первоначально понимались долгосрочные кредиты на покупку недвижимости, которые выдавались под залог недвижимости. На самом деле понятие ипотечного кредита гораздо шире. К ипотечным кредитам, например, относятся кредиты на любые цели, если в качестве залога выступает недвижимость, и кредиты на рефинансирование ранее взятых кредитов.
   В качестве залога может выступать как имеющаяся недвижимость, так и приобретаемая.
   Жители Европы и Америки давно уже решают свой жилищный вопрос при помощи ипотеки – около 90% населения приобретают жилье в кредит. В России количество приобретающих жилье по ипотеке составляет примерно 10% от общего числа сделок. С одной стороны это связано с тем, что население плохо информировано об ипотечных продуктах и, с другой стороны опасается связывать себя долгосрочными долговыми обязательствами.
   Вместе с тем на фоне постоянно растущих цен на недвижимость для многих ипотека может стать единственным способом решения жилищной проблемы. Главное – тщательно подойти к этому вопросу.
   
   

2. Кто может получить ипотечный кредит?

   Требования банков в части возраста заемщиков, их гражданства, места жительства, размеру дохода и форме его подтверждения рознятся. Вместе с тем, анализ предложений банков по ипотечному кредитованию показывает, что
   заемщиком может стать любой трудоспособный гражданин в возрасте от 21 года.  При этом размер кредита будет определяться исключительно объемом доходов заемщика.
   На сегодняшний день многие банки не требуют полностью официального подтверждения дохода, рассматривая так называемых «серых» заемщиков, которые подтверждают свой доход справкой по форме банка или вообще устно.
   Ряд банков заявляют о том, что работают с нерезидентами. Т.е., теперь не требуется быть даже гражданином РФ.
   
   

3. Какую сумму можно взять по ипотеке?

   При расчете объема кредита, на который может претендовать заемщик, банки учитывают следующие составляющие: реальный доход, количество иждивенцев, наличие/отсутствие имущества, трудовой стаж, наличие/отсутствие кредитной истории, а также другие параметры, которые позволяют банку рассчитать риски по кредиту.
   По размеру Вашего ежемесячного дохода банк определит максимально возможный размер кредита, однако, выдадут Вам не более 95% от оценочной стоимости той квартиры, которая остается под залогом.
   
   

4. Как рассчитать сумму ежемесячного платежа по кредиту исходя из доходов?

   В зависимости от банка в качестве ежемесячного платежа банки учитывают от 45 до 60%% месячного дохода заемщика (отношение платеж/доход зависит от банка).
    
   Есть банки, которые могут рассмотреть в качестве возможного платежа и большую сумму – например, Сбербанк может взять в расчет Ваш доход за минусом суммы прожиточного минимума на каждого члена семьи.
    
   На сегодняшний день прожиточный минимум в Москве составляет:
   — на душу населения — 5 772 рубля;
   — для трудоспособного населения — 6 533 рубля;
   — для пенсионеров — 3 967 рублей;
   — для детей — 4 936 рублей.
    
   В расчетах Сбербанка используется первая цифра – 5772 рубля.
    
   Для примера рассчитаем величину ежемесячного дохода для семьи из 3 человек с совокупным доходом 50 000 рублей.
    
   Ежемесячный платеж = 50000 – 3*5772 = 32684 (рубля РФ)
    
   Эта сумма может быть рассмотрена в качестве ежемесячного платежа.
   
   

5. Каким образом заемщик подтверждает свой доход перед банком?

   Доход может быть подтвержден справкой 2НДФЛ (ее можно взять в бухгалтерии Вашей организации) или налоговой декларацией – официальное подтверждение.
    
   Другой способ подтверждения дохода – справка по форме банка. Банки, которые рассматривают такой способ подтверждения, выдадут Вам форму документа. Справка так же как 2НДФЛ заверяется в бухгалтерии Вашей организации или Вашим руководителем.
    
   Третий способ – устное подтверждение дохода. Такой вариант тоже рассматривается рядом банков. В случае такого подтверждения будьте готовы к тому, что представители банка нанесут визит в Вашу компанию – банк должен убедиться, что Вы можете зарабатывать те деньги, о которых заявили.
    
   Дополнительным подтверждением дохода могут быть: справки о погашенных ранее кредитах, свидетельства о собственности жилья, машины, дачи и т.п.
   
   

6. Что делать если банк одобрил кредит меньше той суммы, которая Вам нужна?

   Наиболее безболезненный способ – привлечение близкого родственника в качестве созаемщика. Некоторые банки рассматривают в качестве созаемщиков не только родственников, но и третьих лиц.
    
   Другой способ – предоставить справку по форме банка о дополнительном доходе. Кредитный лимит при этом станет выше, но процентная ставка, возможно, увеличится.
   Также можно рассмотреть вариант дополнительного кредита в другом банке.
   
   

7. Как сэкономить на выплате процентов по кредиту?

   Досрочное погашение кредита позволяет существенно сэкономить на выплате банковских процентов. Дополнительно к назначенным платежам Вы можете вносить дополнительные суммы. Эти дополнительные суммы списываются с основного долга (тела кредита), т.е. с той части, на которую начисляются проценты. Далее рекомендуется пересчитывать выплаты и уменьшать срок кредита – при этом Вы экономите на процентах.
    
   Как правило, если Вы выбираете аннуитетную схему погашения кредита, банк накладывает мораторий на досрочное погашение на период от 3 до 36 месяцев. Это не значит, что в период моратория Вам нельзя будет гасить кредит досрочно. Просто с тех платежей, которые Вы будете вносить поверх утвержденной схемы, банк будет взимать дополнительную комиссию. Некоторые банки оговаривают сумму, ниже которой Вы не можете внести в досрочный платеж.
    
   Банки, предлагающие дифференцированную схему платежей, не ограничивают заемщика ни в сумме досрочного платежа, ни в сроках. В данной схеме досрочное погашение возможно с первого дня кредита.
   
   

8. Что такое аннуитетный и дифференцированный платеж?

   На сегодняшний день банки предлагают два способа погашения кредита: аннуитетные платежи (наиболее распространенный вариант) и дифференцированные платежи.
    
   Аннуитетный платеж – схема погашения, в которой платеж производится ежемесячно равновеликими частями. При этом платеж рассчитывается так, что изначально происходит выплата процентов по пользованию кредитом, а основной долг (тело кредита) начинает погашаться ближе к концу срока.
    
    
   Дифференцированные платежи – в этой схеме погашения расчет погашения идет таким образом, что заемщик начинает сразу начинает выплачивать часть тела кредита, проценты при этом начисляются на остаток долга. В результате платежи ниспадают к концу срока выплаты.
   
   

9. Что такое «плавающие процентные ставки»?

   Сегодня банки предлагают два вида расчета процентных ставок по своим кредитам: фиксированная ставка процентов и плавающая процентная ставка.
    
   Фиксированная ставка процента. Это система начисления процентов, когда в течение всего срока кредитования Вам начисляется один и тот же процент за пользование кредитом.
    
   Плавающая процентная ставка. Если Вы выбираете этот вариант расчета процентов по кредиту, то Ваша процентная ставка пересматривается 2 раза в год согласно ставкам LIBOR (если Вы берете кредит в долларах или евро) или MOSPRIME (если кредит взят в рублях).
    
   LIBOR – это признанный во всем мире индикатор стоимости финансовых ресурсов. По этой ставке крупнейшие банки мира готовы выдавать другим крупным банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже. Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London InterBank Offer Rate (лондонская межбанковская ставка предложения).
    
   Ставка LIBOR, является наиболее распространенным «индексным» показателем краткосрочных процентных ставок во всем мире. LIBOR формируется на основе процентных ставок нескольких ведущих мировых банков. Среди них Banque Nationale de Paris (Франция), Deutsche Bank (Германия), National Westminster Bank (Великобритания), Morgan Guaranty Trust Company of New York (США), Bank of Tokyo (Япония).
   Банки, входящие в базу расчета LIBOR, предоставляют свои котировки между 11.00 и 11.30 по лондонскому времени. Около 12.00 публикуется, так называемый, фиксинг. Он рассчитывается по семи основным валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской йене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. То, что ставка LIBOR рассчитывается в столице Британии, вполне естественно: более 20% всех мировых межбанковских заемных операций осуществляется именно в Лондоне; сотни мировых банков и огромное число других финансовых компаний имеют там свои представительства; там же сосредоточен и основной объем товарно-сырьевых операций всего Евросоюза.
   Ставка LIBOR фиксируется на различные сроки от нескольких дней до 12 месяцев. В зависимости от валюты и срока, ставки весьма существенно варьируются. Нас в первую очередь интересует доллар, потому что именно в этой валюте чаще всего выдаются кредиты в России. Разумеется, чем более длительный срок, на который банки кредитуют друг друга, тем выше процент. Разумеется, российские банки чаще всего используют показатель LIBOR 12m, то есть тот процент, под который в среднем ведущие мировые финансовые учреждения кредитуют другие банки на 12 месяцев. Каждый рабочий день LIBOR меняется.
   MOSPRIME. Moscow Prime Offered Rate - индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском рынке. Эта ставка формируется Национальной валютной ассоциацией (НВА) на основе ставок размещения рублевых кредитов (депозитов), объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам.
   
   Ставки, объявляемые банками для формирования индикативной ставки MosPrime Rate, являются исключительно индикативной информацией, в то же время объявляемые ставки должны отражать уровень процентных ставок, по которым банки-участники в момент объявления котировок будут готовы предоставить кредиты выдаваемые в соответствии с законодательством РФ первоклассным финансовым институтам, осуществляющим операции на московском денежном рынке. Банки объявляют ставки, по которым они могли бы разместить средства на межбанковском рынке, в 11.45 по московского времени. В 12.30 публикуется фиксинг – фиксированное значение ставки MosPrime на конкретный день. MosPrime рассчитывается на сроки overnight, 1 неделя. 2 недели, 1, 2, 3 и 6 месяцев - MosPrimeON, MosPrime1w, MosPrime2w, MosPrime1m, MosPrime2m, MosPrime3m, MosPrime6m соответственно.
   
   Ставка MosPrime часто применяется в качестве базисной при предоставлении кредитов на условиях плавающей процентной ставки.
   
   

10. Существует ли ипотечное страхование?

    Безусловно. Вы можете застраховать право собственности на приобретаемое жилье, саму квартиру-комнату – на случай каких-либо повреждений, а также застраховаться лично. При необходимости, страховая компания выплатит кредит за Вас.

    Вы же как покупатель обеспечиваете расходы по страхованию (наше Агентство приложит максимум усилий, чтобы эти расходы были снижены, порекомендует Вам действительно хорошую страховую компанию).

    
    

11. Во что оценивают свои услуги страховые компании?

    Как правило, стоимость услуг по трем видам страхования не превышает 1% от суммы кредита. Договор обычно заключают на год, за это время выплачивается страховая премия. Если продлить договор еще на год, премия станет начисляться в соответствии с остатком непогашенной суммы кредита.

    
    

12. Какими законами регулируется ипотека?

    Здесь вступают в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ

    О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданский кодекс РФ (статьи 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, а также 3-й параграф главы 23). Кроме того, существует банковское законодательство.

     

    
    

13. Какие меры принимаются в случае невозврата кредита?

    Обычно банки стараются решить проблему «мирным путем»: дают отсрочку месяца на два, за это время можно довнести необходимую сумму. Если этого не происходит – клиент расстается с недвижимостью и с помощью полученных средств погашает задолженность. Эти же деньги, вероятно, вкладывает в покупку нового жилья.